Qué cambiaría en desalojos y expropiaciones la ley de propiedad privada

La Cámara de Diputados aprobó el miércoles 21 el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, con 124 votos afirmativos, 119 negativos y 6 abstenciones. El texto, que vuelve al Senado, cambia las reglas de las expropiaciones y de los desalojos, y suma dos artículos que restituyen la Ley de Tierras, derogada por el decreto 70/2023.

Para el Estado, el cambio está en cuánto paga cuando expropia: el proyecto suma a la indemnización el lucro cesante, que la ley vigente excluye. Para inquilinos y ocupantes, el proyecto pasa el desalojo del juicio sumario al sumarísimo, un trámite de plazos más cortos. También permite al propietario pedir la entrega inmediata del inmueble con una caución juratoria.

El proyecto lo envió el Poder Ejecutivo al Senado, que lo aprobó el 7 de agosto por 37 votos contra 33. En ese tratamiento quedaron afuera el capítulo sobre la compra de tierras por extranjeros y el de la Ley de Manejo del Fuego. Diputados conservó los tres capítulos que llegaron del Senado, sobre expropiaciones, desalojos y el Registro de la Propiedad Inmueble, y sumó al capítulo final dos artículos sobre tierras rurales.

Ese capítulo se votó aparte y salió por 239 a 4, con 6 abstenciones: más de dos tercios de los presentes, la mayoría que la Constitución le pide al Senado para quitar esos dos artículos. Los nueve diputados por Entre Ríos votaron a favor.

La Ley de Tierras vuelve por dos artículos

El capítulo IV, de disposiciones finales, trae los dos artículos sobre tierras. El 38 deja sin efecto el artículo 154 del decreto 70/2023, la norma de necesidad y urgencia (DNU) con la que el Gobierno había derogado la ley 26.737. El 39 restituye «la plena vigencia» de esa ley. Según TN, lo propuso en comisión Diógenes González, diputado de la Unión Cívica Radical (UCR) por Corrientes.

En su texto, la ley 26.737, de 2011, fija en 15% el máximo de tierra rural en manos extranjeras para todo el país, y el mismo tope rige en cada provincia y municipio. Dentro de ese cupo, los titulares de una misma nacionalidad no pueden superar el 30%. Un mismo extranjero no puede tener más de 1.000 hectáreas en la zona núcleo; en otras regiones rige una superficie equivalente.

El proyecto original del Gobierno iba en sentido contrario. Según el texto que el Poder Ejecutivo envió al Senado, derogaba los topes del 15%, del 30% por nacionalidad y de las 1.000 hectáreas. Sólo mantenía una prohibición, con excepciones, para Estados extranjeros y entidades vinculadas a ellos. El giro se concretó en las comisiones de Asuntos Constitucionales y de Legislación General, que firmaron el dictamen el 14 de octubre, convocadas de urgencia por La Libertad Avanza (LLA).

La firma llegó un día antes de la sesión que la oposición había pedido para rechazar el DNU 70/2023. Según Mdzol, el objetivo era restarles argumentos a los aliados que dudaban; la sesión del jueves 15 se cayó por falta de quórum. Para Parlamentario, el dictamen fue un intento de salvar el decreto, y el oficialismo lo logró.

Gisela Scaglia, jefa del bloque Provincias Unidas y diputada por Santa Fe, atribuyó el cambio al «diálogo político». «En esta ley vamos a derogar cualquier duda respecto al Art. 154 del DNU 70 y vamos a ratificar la ley de Tierras en la Argentina», dijo en el recinto.

En la Justicia, la derogación ya estaba frenada. El 9 de octubre, la Corte Suprema la suspendió en forma provisoria hasta que decida un juez federal de Bariloche, como contó Exacta.

Las expropiaciones suman el lucro cesante

La ley de expropiaciones, la 21.499, dice hoy: «No se pagará lucro cesante». El lucro cesante es lo que el propietario deja de ganar al perder el bien, como la renta de un campo o de un local. El proyecto lo incluye en la indemnización cuando sea consecuencia directa de la expropiación y esté probado. Le pone un tope del 30% del daño emergente, el perjuicio directo, salvo que el expropiado demuestre una afectación mayor.

También cambia el momento en que se mide el valor. Hoy la sentencia lo fija «al tiempo de la desposesión», cuando el Estado toma el bien. El proyecto lo toma del día previo al primer acto, medida o anuncio oficial sobre la expropiación. Ese monto se actualiza por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) más la tasa del plazo fijo tradicional del Banco Nación, y el dominio no se transfiere sin el pago íntegro previo.

La ocupación temporánea anormal, la que el Estado hace de urgencia ante una necesidad grave, hoy puede disponerla la autoridad administrativa sin pagar indemnización, salvo por los daños. Con el proyecto, sólo podrá disponerla el Poder Ejecutivo nacional, con indemnización y por hasta 90 días, prorrogables una única vez.

El mismo capítulo modifica la ley 24.374 de regularización dominial, que permite obtener la escritura a quien ocupa su vivienda única con causa lícita. Hoy exige tres años de posesión anteriores al 1 de enero de 2009. El proyecto pide diez años de posesión antes de la solicitud.

Santiago Santurio, diputado de LLA por Buenos Aires, preside la comisión de Legislación General y fue el miembro informante del dictamen. Sobre las expropiaciones, dijo que «el Estado no puede de manera caprichosa y arbitraria tomar un bien que no le corresponde».

Lucía Cámpora, diputada de Unión por la Patria por la Ciudad de Buenos Aires, dijo en el recinto, según Página 12: «Quieren modificar la ley de expropiaciones para blindar las privatizaciones». Y agregó que con ese texto «no hubiésemos podido recuperar YPF». Pablo Todero, diputado del mismo bloque por Neuquén, sostuvo en una entrevista con Fénix que sumar «valor de mercado y lucro cesante» haría «imposible» expropiar para escuelas, hospitales, rutas o puentes.

El desalojo pasa a un juicio más corto

El segundo capítulo reforma el título de desalojo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Hoy el juez puede disponer la entrega inmediata del inmueble sólo contra intrusos y con una caución por los eventuales daños. El proyecto la extiende a tenedores precarios y otros ocupantes, y le alcanza una caución juratoria: el compromiso del propietario, bajo juramento, de responder si la medida resulta indebida.

En los desalojos por falta de pago o fin del contrato, la desocupación inmediata ya existe, pero hoy exige una caución real, una garantía con bienes o dinero. El proyecto también la pasa a juratoria. Si el propietario la obtiene ocultando hechos o documentos, la multa deja de ser de hasta $20.000 y pasa a ser de hasta diez veces el último alquiler. En esos juicios ya no se admitirá la prueba de confesión, sólo la documental y la pericial.

El reconocimiento judicial, la visita en la que se identifica a los ocupantes cuando se alega deterioro, cambio de destino u obras nocivas, pasa de cinco días a 72 horas desde la primera providencia. Ese plazo corre para la inspección y no para la entrega del inmueble. La orden de lanzamiento autorizará la fuerza pública y la apertura de cerraduras aun cuando la propiedad esté desocupada.

Si en la vivienda hay menores, personas con discapacidad o adultos mayores en desamparo, el juez deberá dar intervención antes del lanzamiento a los organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar. Tendrán hasta diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria, y el proceso sigue mientras tanto.

La intimación previa al inquilino no es nueva. El artículo 1222 del Código Civil y Comercial ya obliga al propietario de una vivienda alquilada a intimar el pago, con al menos diez días corridos, antes de demandar el desalojo. El proyecto mantiene ese plazo y agrega que la intimación puede enviarse al domicilio electrónico denunciado en el contrato. Además, el desalojo tramitará por «el procedimiento más breve que prevea la ley», en lugar del «proceso previsto al efecto en cada jurisdicción».

El texto tampoco fija un desalojo en diez días hábiles. Los diez días hábiles que menciona el artículo son el plazo del inquilino para consignar las llaves en el juzgado cuando el propietario se niega a recibirlas, y ya están en la redacción vigente.

Martín Yeza, diputado del PRO por Buenos Aires, defendió los cambios en los desalojos. «Es un proyecto equilibrado porque contempla familias que se encuentran en situaciones de vulnerabilidad», dijo. Diego Giuliano, diputado de Unión por la Patria por Santa Fe, sostuvo en el recinto que los cambios «aceleran el proceso sin ningún análisis empírico».

En una entrevista en el programa QR!, Giuliano advirtió que los procedimientos más breves pueden entrar en conflicto con los códigos procesales provinciales. «Los códigos procesales los hacen las provincias», dijo. Myriam Bregman, diputada del Frente de Izquierda por la Ciudad de Buenos Aires, resumió su rechazo: «Esta es una ley para atacar conquistas sociales, donde están encareciendo las expropiaciones y acelerando los desalojos».

Una votación ajustada y un capítulo con dos tercios

Las seis abstenciones de la votación en general fueron de cinco diputados cordobeses de Provincias Unidas y de un diputado del PRO. Los cordobeses son Juan Schiaretti, Ignacio García Aresca, Alejandra Torres, Carolina Basualdo y Carlos Gutiérrez; el del PRO, Álvaro González, de la Ciudad de Buenos Aires. Según Mdzol, si esos seis hubieran votado en contra, el proyecto se habría caído.

Los diputados entrerrianos se dividieron cinco a cuatro en la votación en general. Votaron a favor Beltrán Benedit, Andrés Laumann y Francisco Morchio, de LLA; Alicia Fregonese, del PRO, y Darío Schneider, de la UCR. Votaron en contra los cuatro de Unión por la Patria: Gustavo Bordet, Marianela Marclay, Guillermo Michel y Blanca Osuna. En el capítulo de tierras, según el acta de la votación, los nueve votaron a favor.

Ahora el Senado, donde empezó el trámite, puede aceptar los cambios de Diputados o insistir en el texto que aprobó en agosto. El artículo 81 de la Constitución le pide la mayoría absoluta de los presentes, salvo para los cambios que la otra cámara haya hecho con dos tercios: para dejarlos de lado, también necesita dos tercios.

Es el caso del capítulo de tierras, que el miércoles 21 obtuvo más de dos tercios de los presentes. Al 22 de octubre, la ficha del expediente en el Senado registra la sanción con modificaciones de Diputados y no tiene fecha de tratamiento.